なまら春友流

ラーメン屋店主兼ブロガーの春友がラーメン、ガジェット、日常について書くブログ

AirBnBで初めての民泊運営!ホストとしての準備から最初のレビューを受けるまでの詳細

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民泊写真

2017年9月から民泊を運営することにしました春友 (@spring_friends)です。

1年前から物件を探し始めてようやく問題なく運営できそうな物件を見つけることができ、契約を結ぶことができました。

未だ世間的にはグレーだと言われている民泊ですが、民泊新法が2018年6月から施行(予定)されることとなっており、これからどんどんと法整備も整ってくることと思います。

物件の探し始め当初は、いわゆる「民泊」ではなく、旅館業法に基づいた「簡易宿所」としての許可を得ての宿泊所となりうる物件を探していたのですがなかなか巡り会えませんでした。まぁ後述しますが、旅館業の許可を得るのは半端なくハードルが高いんです、法律的にも金銭的にも。

実際今回民泊を始める物件も旅館業の取得を前提に探していて、なんとか許可を得ることができそうな物件という前提で話を進めていたのですが結果的には簡易宿所として申請できない物件でした。理由は目の前の道路幅が数十センチメートル足りないということでorz

ただ、場所は奈良の観光拠点からほど近く、周囲の民泊への理解も得られている地域(←これがめっちゃ重要)ということや、いろいろな縁もあり、許可制ではないいわゆる「民泊」を賃貸として始めることになりました。(許可制ではないから違法ということも言えず、だからグレーと言われています)

今はまだ法整備が整っていない現状ですが、国会で法案が通っていますし、国としてもインバウンドに関しては相当に力を入れています。
一例として、奈良では県の助成金で1億円まで5年間無利子で借りられる制度もあります(旅館業の許可が必須)ので。

実際、奈良に住んでいても外国人観光客の多さは日々感じることができますし、さらにこの一年でも奈良への旅行者の増加も感じています。
前述したとおり行政の観光に対する気合も感じていることも一因です。
行政によっては民泊を厳しく取り締まるところ(というよりは実際は周辺住民の苦情)もありますので奈良のようにインバウンドを期待している周辺住民の理解度が高い地域ということも後押しになっています。

そしてなにより、民泊運営って楽しそう!ってことも思っていたので運営することに踏み切ってみました。
予約から決済まで行ってもらえるAirBnB(エアビーアンドビー)のサービスは必須ではありますが。

そんなことを考えながら、実際に民泊を運営することになりました。
準備は意外と大変でしたが、先日初めてアメリカ人のゲストを受け入れることもでき、実際にレビューも書いてもらうことができました。

結果として、想像しているよりもはるかに高い仕事としての充実感もあったので今までの経緯を書いておこうと思います。
AirBnBのサービスは、ゲストもホストもWin―Winの関係になれるものだと実感しました。

ちなみに、うちの公開している家はこちらです。

というわけで、民泊を始めるにあたって行ったことを準備段階の部分から書いてゆきます。ここからが本題なのでけっこうな長文ですが、ご興味のある方は読んでみてください。

民泊を始めるまでの準備

1.物件を探す

とにかくこれが大変で最重要。
はじめは物件取得(購入)前提で旅館業の許可を保健所から得ての簡易宿所での運営をしようと思って始めた民泊活動。

でもね、旅館業の許可を得るために必ずぶつかる壁があります。

それは建物に本来発行されていなければならない公的な書類である「検査済証」「確認済証」が無いという問題。
これ絶対ブチ当たるんですよ、ほんと。

どういうことかというと、旅館業を始めるにあたって建物の許可を得るためには必須な書類。でもこれが殆どない、というか、全くない。びっくりするくらいない。

その前に、まず旅館業の許可を得るためにはの説明として保険所の許可が必要となります。
その保健所の許可を得るために、建物がきちんとしたものであるかという建築基準法に基づいた証明書が必要となります。
それが検査済証であり確認済証、消防法はまた別にありますが今はカット。
で、これがほぼないんです。

耐震偽装事件(いわゆる姉歯事件)の後はいろいろ問題を解決するために厳しくなったようで、済証がある物件が多いのですが、昭和の建物にはまず、検査済証と確認済証はないのです。
何十件も物件見たけどひとつも無かった、ほんとですよ、これ。不動産屋さんも当たり前のように「無いですね」って言いますからね。
で、ないものを出せというのだからものすごい壁なんです。
ただ出してもらおうと思えば作成してもらうことは可能です。建物を現在の基準に合わせて作り変えればいいんです。
って、文章では簡単に書けるけれどこれね云百万云千万円かかるレベルの話なんです。現実的じゃなさすぎなんですね。

じゃあそもそもなんで必要とされていた書類がないのか?なんですが、その理由は高度経済成長期の日本の昭和40年代50年代の住宅ローンの組み方に問題があります。

簡単にいうとお金を貸したい銀行、マイホームを建てたい人、で、貸したい借りたい住宅ローンの存在。

本来家を建ててから7日以内に提出しなければならない建築物確認済証。こんなの素人では出すことができないのでおそらく住宅メーカーや施工業者などが提出しなければならないはずだったのですが、提出していないんですよ。で、行政もすごい数の建築ラッシュで、まぁいいかとおざなりになった感のある確認済証の書類。
住宅ローンさえ組めればいいと思っている銀行と借り手。めっちゃ成長して潤っている業界の官と民のやることだったから起こったずさんな書類管理。

で、今は昭和40年代、50年代に建てた家が老朽化や住んでいる人の生活環境の変化などで空き家になる問題が表面化してきます。

それを打破するサービスのひとつとして注目を浴び始めた空いた家(部屋)を借りたい人に貸そうという発想のAirBnB。
そこに、観光に力を入れている自治体や政府が推奨するインバウンド戦略も重なり、40年代50年代に建てられた家の大家が、自分が住んでいないけれど所有している建物の有効利用も考えはじめます。

そこに民泊をすることで利益を得られると考えた人のニーズも重なります。

ただここで法律の問題が出てきます。旅館業として許可を得ようと思ったら前述したとおりとんでもなく敷居が高いんですね。
実際は検査済証や確認済証の代わりになる書類を提出できればいいという話(これも各自治体で違うと思われるが)なんですが、一級建築士の署名と建築士の登録番号が明記された証明書を発行しなければならないなどの代替案のためより敷居が高くなります。家族くらいの関係じゃないとこんな署名してくれないし、逆にこれを商売にしてる建築士もいたり(すごい報酬額ねw)。

そもそも旅館業法は建物全体で建築基準法に基づいているかをみているものであり、100㎡以上の物件は用途変更をしなければならないなどの更に複雑&莫大な資金がかかる問題もあり、民泊は始めたいけれど旅館業の許可を得ることは難しいという現実に突き付けられます。

でもインバウンドのニーズはめちゃくちゃある。家も余ってる。だけど法整備が整っていない、ん?取り締まる法律がない?じゃあやってみよう!やってみたらものすごいことになった。というかたちで日本の民泊は約2年前にスタートしています。これがグレーであると言われる所以です。
ただあまりにも外国人観光客とホテルの数が合わないこととインバンドの実態を知っている自治体がグレーといいつつ民泊を受け入れていることでこの業界は成長しています。
で、この成長はまだ止まらないと思われますし、国も旅館業との折り合いをつけるために法規制を行わなければならないということで民泊新法が成立することとなっています。

逆に、親から譲り受けた家が古くなったから建て替えしようとして建ぺい率に引っかかってめっちゃ苦労している人も多いと思います。姉歯事件の前と後で確認済証と検査済証の重要性が大きく変わったのだと思います。

法整備とインバウンドが全く追い付いていないカオスな状態が今の日本の観光業だと思います。

で、話が逸れまくりですが、旅館業の許可を取って始めようと思った民泊でしたが一年経過してもいい物件(場所と予算)が出てきませんでした。

奈良には古民家が多いんですけど、逆に古民家(昭和20年以前の建築基準法が施行される前の物件)は許可申請取れるんです。
なぜかというと建築基準法という法律が無かったから。
検査済み証や確認済証が無くてもその土地に家屋があることが証明できればいいっていう話らしいです(たぶん自治体の担当者によって違うと思われるけど)。
第二次大戦時のアメリカの航空写真とかが証明になるらしいです。
許可を取るなら昭和20年以前(むしろ江戸時代の建物とかの方がいい!という現実)のほうがいいという驚愕の事実も知ることができました。
このへんの話を相談していた一級建築士の友人に話すと「めっちゃ勉強になるわw」と褒められました。ちなみに私はラーメン屋ですがw

で、民泊に興味を持って物件を探し始めたのは2016年の秋頃。実際に物件を契約できたのは2017年の8月1日。
約一年がかり。
しかも旅館業の許可は取れないという建物でした。
ではなぜ許可を取らずに始めようかと思ったかというと、その建物の周りにも民泊施設(許可を取っているところもそうではないところも)が多く、周辺住民がすんなりと外国人観光客を受け入れている地域だったからというのが大きいです。(← これが本当に最重要

周辺住民とのトラブルが民泊での一番の懸念材料であることは間違いないことなので。
そういう意味では許可は取れない建物ではあったけれど、民泊を始めるうえでは理想的な建物を見つけることができたと思っています。

2.Airbnbのアカウント作成とホスト登録

物件を探しながらAirbnbのアカウントも作成し、実際にゲストとして宿泊も体験しました。

ホストを始めようと思っている人はサイトの使い方をひととおり知るためにも事前にAirbnbのサイトから宿泊経験をしたほうがいいと思います。

サービス料やキャンセルポリシーなど、実際に体験しないとわからないことが多くあるし、どのタイミングでメールやメッセージがAirBnB経由で来るのか、とかわかるうえでも大事な経験になると思います。

ホストの登録の過程は以下にスクショで撮影してみました。興味のある方は事前にどのような画面の推移があるかをご確認ください。

↑ まずは自分の部屋タイプを選択。
うちの家は「一軒家をまるまる貸すタイプ」

↑ 何人まで泊めることができるかの選択。
多ければ収益は上がるけれど掃除などの時間はそれなりにかかるようになります。
ただ、メール等のやり取りは1人でも8人でも変わらないのでそのあたりの考え方はホストによって変わるのかな、と思います。

↑ 住所はゲストが予約を確定しないと表示されないシステム。
これはほんと安全面でよくできてるなぁとホスト側からすると思います。

↑ アメニティの選択。
他のリスティングを見てても出張対応(歯ブラシ、タオル、シャンプーの常備)しているところが人気だったのでうちも同じように。
歯ブラシはここが安かったり。

↑ 利用可能なスペースの選択。
一軒家のまるまる貸し切りなら特に考えることもないですが、お部屋を貸すタイプならしっかりと明記する必要がありそうですね。

↑ バスルームとかの水回り情報は大事だと思う。
自分でゲストとして借りる際も重要視する項目なので。

↑ 収益がどのくらい上がるかの予想を労いの言葉とともに表示してくれるのはびっくりしました。
表示額は目標していた額よりはるかに大きかったですが、現状常にこの数字になるとは思えていません(1/2くらいの予想)。
頑張ろう。。

↑ 撮影した写真をアップ。
おそらく最重要なところかと。
ネット上では写真でしか判断できないことも多いので。ただ、実際に泊まってみたら写真と家のギャップ(この場合、写真が綺麗すぎで実際はショボい)が大きくてがっかりするゲストもいると聞きます。
レビューにも影響するのでありのままを綺麗に写すようにするのがベストだと思います。

↑ こちらも超重要。
ブログを書くようにわかりやすく書こうと思いつつ常にブラッシュアップできるというのはネットのいいところです。
ただ、こちらも誇張せずにありのままをわかりやすい文章でゲストに伝えることを考えて書いています。

↑ 後からでもいくらでも変更できるし、すぐに公開されるわけでもないので、説明書きは事前に考えたりしておきつつ登録を済ませました。

↑ こんな感じでホストの登録を進めてゆけます。

AirBnBでのホスト(貸す側)に興味がある方はこちらのリンクから登録してみてくださいね。

3.内装業者と打ち合わせ

一般的な住居用での賃貸契約と違い、商売用としての賃貸契約を結ぶ民泊。

大家さんの了解を得ないで民泊運営を行うと小さくないトラブルの元となるので必ず許可を得ておく必要があります。
物件を購入して行う場合は許可を得ておく必要はないけれど、近隣とのトラブルが発生する可能性は高いので注意が必要です。
購入したはいいけど近隣住民の苦情で閉鎖に追い込まれることは多いとも聞きますので。

自分の所有しているマンションに外国人がひっきりなしに訪れて入れ替わる状況を好ましく思わない人が多いのと同じように、近所に一見ばかりの外国人が歩いていることに不安を覚える人は多いです。戸建ても。

そんな民泊の物件だから、貸す方(オーナー)も足元を見る人が多いのも事実。
とても住める状況ではない一軒家を高い家賃で貸し、修繕費も借主持ち(基本的に住めるところまで直すのはオーナー側の責任で備品はそのところではないと言われているのだけれども)ってパターンも多いと聞きます。

奈良市ではいわゆる「ならまち」と呼ばれる奈良公園近くの古民家が並ぶ地域はものすごく割高。

で、民泊オッケーな物件はすぐに住める状態ではないところが多く、クロスの張替え、水周りの整備、エアコン取り付け、ペンキ塗り替えなどプチリフォーム(物件によってはフルリノベーションとなんら変わらないものも)が必要だったりもします。
実際に見た物件は、建物自体傾いていたりで目先の利益だけを求めて運営したら問題が起きそうだと感じる物件も多く見ました。

ということでめぼしい物件を見つけたらプロの業者に頼んで下見に同行してもらうことをオススメします。

うちの場合、ありがたいことにラーメン屋を奈良で開店する際に改装をしてもらった業者さんと懇意にさせていただいているので、気になる物件があれば同行して見てもらっていました。

いろいろアドバイスを受け、建物自体に問題がないことをプロの目で見てもらい、立地条件や近隣住民の苦情など実際に運営するうえで問題になりそうな部分を自分で問題ないと判断をしてリフォームを仮依頼。

民泊を運営するにあたってリフォームが必要な場合、施工業者などのプロでなければ素人では判断できません。
しかも素人ではリフォーム代金が適正かどうかもわからないので信頼できる人でなければ頼める話ではないなということもわかりました。

で、私の場合はいい関係を築かせてもらっている業者さんということもあり、賃貸契約をしたらすぐにリフォーム作業に入ってもらえるように事前に見積もりも依頼しておきました。

1回目の見積もりを受け取ったのが2017/7/19。
その後、7/31に現地(民泊を行おうとしている建物)で打ち合わせをして最終的な見積もりをもらったのが8/1朝。実はこの日は賃貸契約を結ぶ日でした。
賃貸契約を結んだらすぐにリフォーム作業に入ってもらおうという算段です。

リフォームのビフォーアフター写真をいくつか掲載しておきます。

↓ こちらはリビングルーム。

こちらが最終的にこうなります。

↓ 2階の和室。

キッチン、トイレ、浴室は完全に新しいものに契約時には切り替わっていたのと、懇意にしている業者さんだったので破格の金額で施工してもらったこともあり、相場よりは相当安い金額でできましたがそれでもそれなりにはかかります。

古い家は電気のアンペア?ボルト?の増設をしなくてはいけないことが多かったりなどの理由で家の内部にお金がかかります。
逆に外装はいっさい手を付けていません。
おそらくAirBnBのゲストで外装を気にしている人は少なそうというのがその理由です。

4.物件の契約

初めは購入を前提に検討していた物件でしたが、旅館業の許可を取ることができないとわかり、賃貸契約をして、民泊として運営しようと意向が変わりました。

ただもともとの持ち主はすぐに売ってしまいたい意向で、その方からの賃貸は無理とのことでしたが、その後短い期間で買い手が現れ、しかも民泊の商業利用をするうえでの賃貸も可能とのことで交渉が進みました。

不動産会社にしてみれば、購入と賃貸を同時に行うことで代行手数料をダブルで取れ、買う側としては内装を借りる側(私ね)が行い、借りる側は民泊を行える賃貸戸建てを借りられる、ということで3者全員が思惑通りな状態という珍しいパターンだったと思います。

その契約日が2017/8/1。
本当にみんなが喜ぶことができるかは民泊の運営が良いことが条件になるとは思いますが、とにかく民泊という業態はインバウンドがいつまで続くのか?といったこともありますが、一般の人にはなかなか借り手が現れない物件でも、民泊運営者に貸すという資産運用として物件を購入する人がいるということも目の当たりにしました。

5.内装工事着手&細部の寸法を測って家具や家電の購入

懇意にしていただいている業者さんということもあり、賃貸契約を結んだらすぐに内装工事に着手して欲しい旨を伝えていましたので着工は8/2。
美装が入り最終的に宿泊ができる状態になる予定日は8/18を予定していました(実際には1か月ほどずれ込みましたが。。。)。

以前から部屋の採寸はしていましたがさらにリアルな採寸をして、購入するものや配置、納品日、大物の搬入日などをシミュレーションしていきました。

これが想像以上に時間がかかりました。
自分で商売をやっていることもあり、まとまった時間は日曜日しか取れないことが要因でした。
もうちょっと平日も準備できると踏んでいたのですがなかなか厳しかったですね。

あと、実際に購入した備品で気になったことと、実際に購入したものの特徴を。

まず寝具関連の予算がかかりました。
布団とシーツと予備のシーツを人数分用意すると、安めのニトリやIKEAで揃えても宿泊客1人あたり2万円超えの初期費用が必要となります。それを宿泊人数分用意しなければなりません。
うちの家だと最大8人(ひとつはハンモック)なので約14万円ほど。

実際に宿泊してくれたアメリカのゲストは、敷布団3枚を重ねられていました(1組目のゲストの実際の話)。特に欧米人はフカフカのベッドがないと寝づらいようなのでちょっと対策を講じる必要性を感じています。

家具はメルカリやアウトレット、中古品屋さんなどなんでもどこでも探す必要があります。
資金が潤沢にあるなら新品でもいいですが、家具は重厚感のあるものを希望していたのでイケアやニトリなどの安めなものは外していました。自分で組み立てる時間も無いような状況でもあったし。組み立て家具は耐久性の問題で宿泊者と後々トラブルになる可能性もあるかと考えていたので。

家具でおススメだったのが買い取りを行っているセカンドストリート。
ダイニングテーブルセットとリビングテーブルなんかは家具屋さんより断然掘り出し物が見つかる可能性が高くなります。
椅子4脚付きの重厚感のあるダイニングテーブルが全部で¥3900でしたから!
セカンドストリートはちょくちょく見に行けば民泊向けの掘り出し物が置いてあると思います。

あと購入したのがジェネリック家電。

掃除機はツインバードのこちら。

↑ これが3000円台とかコスパやばいですよ。

あと、オリオンのテレビですね。

↑ これが2万円ちょっと。
他にもいろいろ買いましたが実際に使ってみてのコスパの良さはこの2点が別格。

ひとり暮らしを新しく始めようとしている人にもおススメです。

6.実際に泊まる民泊

民泊を自分で始めようと思い立ってから、プライベートの旅行で2回ほどAirBnB経由で宿泊してみました。

例えば、海水浴場が近いなら洗濯機と干せるスペースはガチで必要だよねとか、みんなが集まるリビングにテレビは必須なのかな?とか、ゲストとしての目線も養ってみました。

自分の家なら電気とか「節約」が当たり前になっているけれど、旅行者としての滞在は節約って概念はまず出てこないよね、ってのはわかっているので、どうやったら無駄遣いをしないように家を作りこんでいくのかが重要だよね、とか考えました。

で、実際に泊まった感想としては、ホテルが好きな人はやっぱりホテルに泊まるだろうな、と。
例えば、ひとりで出張とかなら断然ホテルですね、個人的にも。
ただ、4人以上の家族で子供がそれなりに小さくて、とか、2泊以上を予定していて、とか、ホテルのチェックインアウトの厳格さの煩わしさとか、いろんな要素が重なってくると話は別で、民泊のような宿泊所が優先順位の上にくることは十分ありえるな、と感じました。
世界各国の個人や各家庭の事情を鑑みると、民泊が伸びている理由もわかった気がしました。

人にお金を払って住んでもらう家を作るのが民泊。

ってことで、自分で住んでみないと始まらないよね!という思いもあり、他の民泊施設に泊まった経験も踏まえて自分の民泊の家にも泊まってみました。子供も連れて。

感想としてはとても落ち着く感じ。
なんか別荘を持った感じです(笑)でも自分が落ち着く家というのは悪くない作り方をしたのだな、とも感じています。子供たちもホテルに泊まったかのようにテンション高めでしたし、「お客さんがいないときはここに泊まりに来ようね!」って言ってましたので。
生活必需品に囲まれて日々を過ごしているのとはちょっと違って、必要最低限のものしかない空間と、ハンモック+漫画のような非日常的な空間の融合。子供たちが喜んでくれたということでなんとなく民泊運営の道筋もできてきた気がしていました。

7.実際にオープンしてみて

内装も終わりAirBnB用に写真も撮り、家具や家電も配置し、実際に自分でも泊まってみてようやくオープン、というところでやらなければいけないのがゲストへの案内状。

家までの道のりや家電の使い方、さらにはハウスルールなどのマニュアルの作成。

いろいろ同時進行で行っていたのですが、完璧に準備できてからということになるとまだまだ日数が必要な感じなので見切り発車しました。
それでも2017/9/25までAirBnBでの公開がずれ込み、予定より1ヶ月以上経過してしまいました。

ゲストとのやり取りも実際に経験してみなければわからないだろうということでの見切り発車でしたが、予約がなかなか入らない。リスティングを公開したらあっという間に予約が入ると思っていたのですがそうではなかったです。そんな簡単なものではないですよね。

なんとか1件目の予約が入ったのは4日後の9/29。
今現在(10/15)で7件の予約が入っている状況です。10月は外国人観光客はかなり少ない時期とのことらしいですが、運営してゆきながらいろいろ考えてゆこうと思っています。
ちなみに、うちの民泊はこちらです。

7.実際に宿泊してもらってみて

先日、初めてのお客さんとして、カリフォルニアからのご家族3名に宿泊してもらいました。
AirBnBのサイトを通じてのやり取りしかしないという、普通にAirBnBが推奨する利用の仕方で泊まってもらいました。

レビューはオール5(5点満点!)の評価をしてくれました!

ではなぜオール5の評価をしてもらえたのかを自分のメモから引用しておきます。

自分が旅行に行くわけではないけれど、ゲストとやり取りをしていて感じるのは旅行の高揚感。
楽しみでテンションが高い人(他の言語でも伝わるんだよね!)の旅行のアシストをすること自体も楽しいってことが意外だった。

まぁ、基本は奥さんがメール対応するのだけど、楽しそうにアシストしている奥さんを眺めているのも楽しかったりして。

あと、基本英語での直接のやり取り(話せないので文章として)なので頭の中で言語の変換が常に行われている感覚になりまして、これは人生初の経験です。

英語を勉強する感覚とは全然違ってて生きている言葉なんですよね。

This is a pen.
とか絶対使わないし(笑)

前向きなメールには looking forward to か多用されますね、とか。

ゲストが喜んでくれると本当にこちらも嬉しい気持ちになる。
家族みんなにそれぞれ事情があって日本に来て、そんな話の一端を聞くのってなかなか普通の生活では味わえない。

観光しに来た人たちってとにかく前向きな人、前向きな気分になっている人が多いです、というかみんなそう。そういう人たちに触れあえるっていうのはこっちのパワーも必要ですけどもらえるパワーもすごいなぁと感じます。
日本に来たい!って思って来てる旅行者のパワーは日本を元気にする礎にこれからなってゆくと感じています。

どんどん日本に来てほしいなって本気で感じますね。

最後に

ラーメン屋をやっていることとはまた違った充実感を得ることができている民泊。
これはなんでなのかと考えたら新しいこと、知らない人とじかに触れ合うことなのかなとも感じたりしています。
で、外国人が多いので、いい意味で「なんとかしよう」感がお互いに強いのも手伝って。

そして、AirBnBは当然日本人も使えます。
でも、まだ日本人は登録者が少ないとも感じます。

私の中では家族旅行に行く際はホテルと同列でエアビーの宿を探しています。

早めの旅行で人数がそこそこ多い場合はホテルより割安ですし自由度も高い宿が多いです。
アプリも最近はとても使いやすくなっています。

ちなみに、まだアカウントを持っていない方は以下のリンクから登録すると、初回の旅行の際に¥3500割引してくれるクーポンが発行されます(私にも¥1800)入ります。

エアビーでの¥3500割引はかなり格安に宿を取れる実感がありますので、ぜひこの機会に取っていただければと思います。

ホストが増えているからゲストとしての選択肢は今は(というかこれからも)無数にあります。
ホテルとは違う宿泊体験をぜひに!と思います。

というわけで長々と民泊を始めようと思った時から実際にはじめてみて1組目のゲストを招いてみての実際を書いてみました。

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